عوامل تاثیرگذار بر سرنوشت بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ حقایقی تلخ برای خریداران، سرمایه‌گذاران و فروشندگان مسکن

جارستان : رشد قیمت مسکن هنوز نسبت به تورم عمومی دچار عقب‌افتادگی است. این مسئله می‌تواند تا آخر سال سرمایه‌گذاران، فروشندگان، خریداران و حتی مستاجران را اذیت کند

قیمت خانه در تهران به‌گواهی جدیدترین گزارش رسمی ارائه شده توسط بانک مرکزی تقریبا به متری ۳۵ میلیون تومان رسیده است. به‌این ترتیب باید دست‌ها را به نشانه تسلیم بالا ببریم و بپذیریم که رکورد تاریخی قیمت مسکن تهران شکسته شده، اما این پایان کار نیست. با احتساب همین عدد ۳۵ میلیون تومان، در حال حاضر میانگین بودجه مورد نیاز برای خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری در پایتخت به سه‌میلیارد و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد. یک‌بار دیگر آن عدد لعنتی را بخوانید! منتها این‌بار با لحنی آرام‌تر و شمرده. بله! سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان که معادل ۱۲۷ هزار دلار است. اگر حال و حوصله سر وکله زدن با چنین عدد‌هایی را نداشته باشید، می‌توانید همین‌جا دکمه ماوس را روی علامت ضربدر در گوشه راست بالای صفحه ببرید و آن را ببندید، اما اگر کمی جرات به‌خرج دهید در ادامه هر آنچه بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ پیش‌رو خواهد داشت را با هم مرور می‌کنیم. قرار است درباره اعداد بزرگ، شکسته شدن پیاپی رکورد‌ها و پیش‌بینی‌های شگفت‌انگیز حرف بزنیم.

قیمت خانه‌ در نیمه شمالی پایتخت 

متوسط قیمت مسکن در دو منطقه شمالی تهران رسما دود از کله آدم بلند می‌کند. ظرف ۳۰ روز اسفند ۱۴۰۰، متوسط قیمت مسکن در منطقه یک و منطقه دو پایتخت به‌ترتیب متری هفت میلیون و ۱۵۰ هزار تومان و پنج میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب با ثبت متوسط قیمت ۷۷ میلیون و ۲۵۰ هزار تومانی و ۴۸ میلیون و ۷۵۰ هزار تومانی به‌عنوان متوسط قیمت مسکن در این مناطق، برآورد قیمت یک خانه ۱۰۰ متری در منطقه یک به عدد تقریبی هفت میلیارد و ۷۲۵ میلیون تومان و قیمت همان خانه در منطقه دو تهران به حدود چهار میلیارد و ۸۷۵ میلیون تومان می‌رسد. وقتی درباره متوسط قیمت مسکن حرف می‌زنیم منظورمان میانگین قیمت خانه‌های معمولی، از قدیمی‌ساز و نوساز و قیمت خانه‌های لوکس و اشرافی است که شکر خدا شمار آن‌ها در شمال تهران کم نیست. اطلاعات و اخبار مستدل نشان می‌دهند در شمال تهران، خانه‌هایی هستند که قیمت هر متر آن‌ها به ۲۸۰ میلیون تومان و بیشتر می‌رسد. متراژشان هم ماشاءالله بالاست. به این ترتیب ارزش یک خانه ۱۵۰ متری اشرافی به عدد شگفت‌انگیز، ۴۲ میلیارد تومان خواهد رسید که برای چنین خانه‌هایی اصلا عجیب نخواهد بود. در شش منطقه شمالی شهر، متوسط قیمت مسکن بالاتر از متوسط قیمت کل شهر است.

رباره خانه‌های واقع شده در منطقه یک و دو، مفصل حرف زدیم؛ در منطقه سه، با متوسط متری ۶۵ میلیون تومان، در منطقه چهار با متوسط متری ۳۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، در منطقه پنج با متوسط قیمت متری ۴۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان و در منطقه شش با متوسط قیمت متری ۴۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان روبرو هستیم. بنابرین اگر دور و برتان کسی موفق شد در چنین نقاطی از تهران خانه بخرد، حتما برایش کله‌قند بخرید یا حداقل مجسمه‌اش را بسازید و به‌عنوان اسطوره خانواده در جایی مطمئن قرار دهید. سرتان سوت کشید نه؟ بگذارید ماجرا را از زاویه‌ای دیگر بررسی کنیم.

رشد قیمت مسکن در محله‌های پرطرفدار

ارزان‌ترین خانه‌های تهران بر‌اساس آمار در منطقه ۱۸ قرار گرفته اند. جایی‌که ارزش هر مترمربع مسکن با رشد یک میلیون تومانی در اسفند، به عدد میانگین ۱۶ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان رسیده است. با این احتساب خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری در این نقطه شهر، حدود یک میلیارد و ۶۵۵ میلیون تومان پول نیاز دارد. متوسط قیمت خانه‌های منطقه ۱۹ دقیقا همین مقدار است؛ ۱۶ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان. اسفند امسال در حالی که قیمت خانه در تهران حدود شش درصد افزایش پیدا کرده، در دو منطقه ارزان‌قیمت تهران یعنی منطقه ۱۸ و منطقه ۱۹ میانگین رشد قیمت خانه‌ها به ترتیب متری شش و ۱۴ درصد بوده است. به‌شکلی غیرمنتظره متوسط افزایش قیمت خانه‌ها در منطقه یک، معادل ۹ درصد، در منطقه دو معادل ۱۲ درصد، در منطقه هشت، ۱۰ درصد، در منطقه ۱۲، معادل ۱۱ درصد و در منطقه ۱۳، هشت درصد بوده است. در تمام این مناطق می‌توان نشانه‌هایی از استقبال متقاضیان و رشد تعداد قرارداد‌های خرید و فروش را مشاهده کرد. بگذارید یک مثال عجیب بزنیم.

مشاوران املاک به‌شوخی می‌گویند همیشه بهترین زمان خرید خانه پنج‌سال پیش بوده؛ بنابراین سوال نکنید کی وقتِ خوبِ خریدِ خانه است. برای خرید همین حالا اقدام کنید

قیمت خانه در منطقه ۲۲ به‌طور متوسط متری ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. حتما می‌دانید منطقه ۲۲ غربی‌ترین نقطه پایتخت به‌حساب می‌آید و اگر در پایان یک روز کاری خسته‌کننده و موقع برگشت به منزل دیر ترمز بزنید، احتمال دارد ماشین در کرج توقف کند. همین بعد مسافت باعث شده تقاضای خرید در منطقه ۲۲ مسئله باشد، اما رشد قیمت خانه‌های تهران در این نقطه تهران، به شدت از استقبال خریداران تاثیر می‌پذرید (حق دارید با توجه به معنا و مفهوم کلمه استقبال از حضور آن در جمله بالا خرده بگیرید، شاید اجبار کلمه بهتری باشد). وقتی پول و بودجه خریداران کافی نباشد، آن‌ها به‌ناچار سمت خرید خانه در مناطق ارزا‌ن‌تر می‌روند. بازار حیله‌گر مسکن متوجه این مسئله شده و ناجوانمردانه بنزین روی آتش قیمت خانه‌های ارزان و مهربان نقاطی مانند منطقه ۲۲ می‌ریزد. فروردین پارسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این قسمت از شهر ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده، اما در انتهای سال با رشد هفت میلیون تومانی (معادل ۲۰ درصد) به متری ۳۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. رشد قیمت خانه‌های منطقه یک که محله‌های محبوب و اعیان‌نشین را در دل خود جا داده، پارسال ۱۳ و نهایتا ۱۴ درصد بود.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱

خریداران و سرمایه‌گذاران بازار مسکن به‌نظر شما حال و روز خوبی دارند؟ خیلی‌ها فکر می‌کنند چنین افرادی پای روی پا انداخته‌اند و دارند پول پارو می‌کنند، اما اشتباه می‌کنید، چون بررسی آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد اگرچه میانگین قیمت مسکن در سال گذشته با افزایش ۱۶‌درصدی همراه بوده، اما با توجه به تورم ۳۴.۷ درصدی سال گذشته، بازدهی حقیقی مسکن در سال ۱۴۰۰ را باید منفی ۱۸.۷ درصد درنظر گرفت. به همین سادگی سازندگان مسکن و آن‌هایی که با هدف سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول اقدام به خرید مسکن کرده‌اند، در سال گذشته متحمل ۱۹‌درصد ضرر و زیان شده‌اند. خدا به این دسته افراد هم کمک کند، اما چه سرنوشتی در انتظار خریداران مسکن در سال جدید خواهد بود؟ شما که غریبه نیستید؛ اصولا بازار‌های سرمایه‌گذاری هر سال چشمشان به دهن رقباست و تلاش می‌کنند با نگاه کردن به میزان رشد بازار‌های دیگر یا تورم وضعیت خود را در سال آینده مشخص کنند. اگر به چنین تحلیلی اعتقاد داشته باشد، پس باید بپذیریم در سال ۱۴۰۱، روز‌های درخشانی در انتظار خریداران مسکن نخواهد بود و رشد قیمت مسکن قرار است با سرعتی بیشتر از حدمعمول افزایش پیدا کند. در صورت ادامه حرکت بازار با همین دست‌فرمان، به‌طور طبیعی مستاجران هم باید خودشان را آماده نگه دارند چون تجربه نشان داده صاحبخانه‌ها هم تورم را در نظر می‌گیرند، هم با توجه به ارزش اسمی خانه‌ها، اجاره‌ تعیین می‌کنند.